Verplicht

De plaatsbeschrijving is een schriftelijke vaststelling van de feitelijke situatie van de woning bij aanvang van de huur. De huurder en verhuurder zijn verplicht om in aanwezigheid van beide partijen en voor gezamenlijke rekening een gedetailleerde plaatsbeschrijving op te stellen. Dat gebeurt het best tijdens de periode dat de ruimtes onbewoond zijn, maar het kan ook nog tijdens de eerste maand van bewoning. De plaatsbeschrijving moet bij het huurcontract worden gevoegd. 

Opmaken van de plaatsbeschrijving

Deze wordt opgemaakt door een deskundige met een grondige kennis van bouwmaterialen. Beide partijen betalen het ereloon van de deskundige voor de helft. Het is ook mogelijk dat elk van de partijen zich op eigen kosten laat vergezellen door een deskundige naar keuze.

Een plaatsbeschrijving is geldig als ze:

  • in aanwezigheid van zowel de huurder als de verhuurder (of hun vertegenwoordigers) opgesteld is
  • door beide partijen persoonlijk gedateerd en ondertekend is
  • voldoende details vermeldt; een clausule zoals 'het goed is in goede staat en goed onderhouden en beide partijen erkennen dit' kan dus niet

Problemen

Als een van de partijen weigert een plaatsbeschrijving op te stellen, kan de tegenpartij eisen dat er een wordt opgesteld.

Als een van beide partijen weigert mee te werken aan een plaatsbeschrijving, kan de vragende partij zich tot de vrederechter richten. Die kan dan een deskundige aanstellen. De vragende partij kan zijn aanvraag indienen tot aan het einde van de eerste maand van bewoning.

Wijzigingen aan de woning achteraf

Als er na de opmaak van de plaatsbeschrijving wijzigingen worden aangebracht aan de gehuurde woning, kunnen de huurder en verhuurder in onderling overleg een bijvoegsel opmaken. Komen zij niet tot overeenstemming, dan hakt een door de vrederechter aangestelde deskundige de knoop door.

Einde van de huurovereenkomst

De huurder moet de woning teruggeven in de staat waarin hij haar volgens de plaatsbeschrijving heeft ontvangen. Als de woning schade vertoont die niet in de beschrijving staat vermeld, dan moet de huurder die herstellen. Schade door ouderdom of overmacht of door het normale gebruik van de gehuurde woning moet de huurder niet vergoeden.

Als er geen gedetailleerde plaatsbeschrijving opgemaakt is, gaat men ervan uit dat de woning zich aan het einde van de overeenkomst nog in dezelfde staat bevindt als toen de huurder de woning betrok. De huurder is dan niet verantwoordelijk voor de mogelijke schade en de herstellingskosten. Hij is wél verantwoordelijk als de verhuurder kan bewijzen dat bepaalde beschadigingen er bij de intrek van de huurder nog niet waren.​​​​​​​


Energie Prestatie Certificaat

Een eigenaar die zijn gebouw wil verkopen of verhuren moet een erkende energiedeskundige type A contacteren om er voor te zorgen dat een EPC beschikbaar is op het moment dat de woning te koop of te huur wordt aangeboden.

De energiedeskundige type A komt ter plaatse langs om de woning te inspecteren. Hij onderzoekt daarbij naar het dak, de muren, de vloer, de ramen, de deuren, de gebruikte isolatiematerialen, de verwarmingsinstallatie, enz... . De opmaak van het EPC gebeurt met behulp van de certificatiesoftware die door het Vlaams Energieagentschap (VEA) ter beschikking wordt gesteld. Bij de inspectie moet de energiedeskundige het inspectieprotocol volgen. De energiedeskundige moet het EPC ondertekenen om rechtsgeldig te zijn. De energiedeskundige bezorgt het ondertekende EPC aan de eigenaar van de woning. De opmaak van een EPC neemt gemiddeld ongeveer een halve dag in beslag.

De EPC-score (kengetal) en het adres of de unieke code moeten vanaf 1/1/2012 gepubliceerd worden in alle commerciële publicaties, zoals advertenties in kranten, tijdschrijften, op websites, .... De unieke code is de tweede cijferreeks van het certificaatnummer.

Het EPC moet door de verkoper/verhuurder voorgelegd worden aan de (potentiële) kopers/huurders die de woning bezoeken.

Bij de verkoop van een woongebouw moet het EPC worden overgedragen aan de koper. In de notariële akte wordt een clausule met betrekking tot het EPC opgenomen. Bij het sluiten van een huurovereenkomst ontvangt de huurder een kopie van het energieprestatiecertificaat.

Het EPC is verplicht bij ...

  • de zuivere verkoop van het geheel van een woning, appartement, studio, ... in volle eigendom vanaf het moment dat de wooneenheid te koop wordt aangeboden.
  • de verhuur vanaf 1 januari 2009, voor zover het gaat over een verhuur over een periode van meer dan twee maanden, de onroerende leasing en de woninghuur van residentiële gebouwen.
  • elke wooneenheid, dus per appartement, per studio, per woning, ...
  • verkoop en verhuur van studentenkamers. In geval van een gemeenschappelijke badkamer en/of keuken en/of toilet, moet één EPC opgemaakt worden voor het gebouw in zijn geheel aangezien een studentenkamer zonder badkamer en keuken niet gezien wordt als een aparte wooneenheid. Voor studentenkamers met een aparte keuken, aparte badkamer en apart toilet moet wel per wooneenheid een EPC opgemaakt worden
  • verkoop en verhuur van een woning met verwarming maar zonder installaties voor de productie van warm water, zonder keuken, zonder badkamer of zonder toilet
  • verkoop van een woning met verwarming die door brand beschadigd werd en die niet onbewoonbaar werd verklaard
  • verkoop van serviceflats
  • verhuur van serviceflats met een huurovereenkomst
  • verkoop van vakantiewoningen, chalets, ...
  • verhuur van vakantiewoningen met een huurovereenkomst langer dan 2 maand
  • verhuur met een huurprijs inclusief verwarmingskosten
  • verkoop en verhuur van een nieuwbouwwoning die niet aan de EPB-regelgeving moet voldoen, ook als er bv. een passiefhuiscertificaat beschikbaar is
  • verkoop van een woning die zal worden afgebroken of verbouwd
  • beschermde gebouwen

Het EPC is NIET verplicht bij...

  • verkoop van een deel (%) van de eigendom (bv. door één van de partners bij een echtscheiding)
  • verkoop van een door de burgemeester onbewoonbaar of ongeschikt verklaarde woning
  • schenking en erfenis, bij verkoop van enkel de naakte eigendom of enkel het vruchtgebruik, bij opstal en erfpacht, bij ruilakte, bij gerechtelijke onteigening
  • verkoop of verhuur van woningen waar geen verwarming aanwezig is. Onder geen verwarming wordt de afwezigheid van een opwekkingstoestel (ketel, kachel, warmtepomp) of een afgiftesysteem (radiator, kachel, vloerverwarming, convector, ...) verstaan. In dat geval is geen melding van de notaris vereist. Als geldend bewijs wordt hier een gehandtekende overeenkomst tussen koper en verkoper aanvaard waarin vermeld wordt dat geen verwarming aanwezig is op het moment van het te koop stellen van de woning. In de authentieke akte kan ook opgenomen worden dat het om een wooneenheid zonder verwarming gaat en dat niet voldaan is aan de definitie van woongebouw uit het Energiedecreet, waardoor geen certificaat voor de betreffende wooneenheid dient opgemaakt te worden.
  • verlenging van het bestaande huurcontract
  • verkoop of verhuur waarvoor reeds een geldig EPC beschikbaar is. Het energieprestatiecertificaat blijft 10 jaar geldig. Wanneer de wooneenheid opnieuw verkocht of verhuurd wordt, binnen deze geldigheidstermijn van tien jaar, moet geen nieuw EPC voor verkoop of verhuur opgemaakt worden. Uiteraard moet wel steeds een kopie in geval van verhuur en het originele EPC in geval van verkoop worden meegegeven aan de nieuwe huurder of koper. Als in de woning intussen energiebesparende investeringen zijn doorgevoerd, bijvoorbeeld het vervangen van enkel glas door isolerend glas, kan de eigenaar ervoor kiezen om een nieuw energieprestatiecertificaat te laten opmaken. Het nieuwe energieprestatiecertificaat zal dan een betere score geven.
  • verkoop of verhuur van een nieuwbouwwoning (bouwaanvraag na 1 januari 2006) waarbij een geldig energieprestatiecertificaat bij bouw beschikbaar is.
  • onderverhuur
  • rusthuizen
  • verkoop of verhuur van woonboten
  • verkoopcompromis getekend vóór 1/11/2008 en huurovereenkomsten vóór 1/1/2009
  • woning ingericht als niet-residentieel gebouw, bv. als dit gebruikt wordt als kantoorruimte. (Er moet gekeken worden naar de feitelijke situatie -> kantoor = niet-residentieel).
image-34315-certificaatbestaandewoongebouwen-1.jpg?1452713557834